Содержание недвижимости в Эстонии

Коммунальные услуги

Приемлемую стоимость недвижимости и лояльное законодательство частично компенсирует «коммуналка», которая считается самой высокой в Прибалтийском регионе. Особенно сильно в последние десять лет растут тарифы на электроэнергию. Стоит отметить, что в Эстонии не играет роли, сколько человек прописаны в доме или квартире, – важна только площадь объекта и его расположение.

Как и в большинстве других стран, плата за газ, воду и электричество фиксируется по показаниям индивидуальных счётчиков. В большинстве домов есть центральное отопление, которое включают только в зимний сезон. Если такового нет, чаще всего используются электрообогреватели.

Поговорим о конкретных цифрах.

• Плата управлению дома. Аналог российской квартплаты, в которую входит уход за общими территориями. В зависимости от инфраструктуры комплекса ставка составляет €0,2–1,0 за кв. м. В элитном комплексе плата может быть в разы выше. При наличии центрального отопления в холодный сезон к этой сумме прибавляется €1,5–3,0 за кв. м.
• Электричество. Средний тариф – €0,3 за кВт·ч. Есть несколько тарифов: фиксированный, равный для всех месяцев года; гибкий, с меняющейся ставкой в зависимости от биржевой цены. Ставки также могут меняться в зависимости от времени суток. Во всех тарифах предусмотрено использование «зелёной» энергии из возобновляемых источников.

Заключать договор на поставку электроэнергии каждый собственник жилья должен самостоятельно. Подробнее об этом – на сайте государственного портала.

• Газ. Используется очень редко, в основном в домах старой постройки. Тарифы на газ – почти такие же, как на электричество. Поставкой электричества и газа в стране занимается несколько компаний, одна из самых крупных – Eesti Energia.
• Водоснабжение. Ставка зависит от региона. К примеру, в Таллине общая стоимость кубометра через поставщика Tallinna Vesi составляет €1,27. В среднем на семью из двух человек выходит €17–20 в месяц.
• Интернет, ТВ. Цены зависят от провайдера и выбранного пакета. К примеру, Elisa предлагает пакеты домашнего интернета от €15 до €50, Telia – от €16. Пакет телевидения стоит от €6.
• Частный дом. Дополнительно придётся платить за вывоз мусора (примерно €60 в год или €3–5 за разовый вывоз контейнера – в зависимости от волости) и канализацию (€40–80 в зависимости от размера ёмкости). Бурение скважины обойдётся примерно в €100 за метр, подвод электроэнергии – в €180 за ампер. Причём все эти манипуляции требуют предварительного согласования, а иногда и подготовки проекта.
• Страхование жилья. Покупать полис необязательно, если вы не берёте ипотеку. Рассчитать примерную стоимость страховки можно на сайте SwedBank. К примеру, если вы решили застраховать квартиру площадью 50 кв. м, ежемесячно полис вам будет обходиться в €11,5 (со скидкой).

Как платить. Для проживающих в Эстонии есть несколько вариантов оплаты: через интернет-банкинг, наличными в банке. Если основную часть времени вы проводите в другом государстве, можно настроить автоотчисление со счёта в местном банке, предварительно положив на него сумму «с запасом».

Пример расчёта налогов и коммунальных платежей для разных видов собственности (в год)

Стоимость жизни в Эстонии

Доходы. На начало 2021 года минимальная зарплата в стране – €584. Но уже в прошлом году власти обсуждали её снижение из-за экономического кризиса или хотя бы заморозку на 2021 год. Средняя зарплата до вычета налогов составляет около €1,3 тыс. (после – чуть больше €1 тыс.).
Средняя зарплата в Эстонии до вычета налогов составляет около €1,3 тыс.
Люди без опыта или в процессе стажировки получают где-то на 20% ниже нормальной зарплаты для своей специальности. Подобнее о работе в стране, существующих пособиях и новостях рынка труда Эстонии можно узнать на сайте Кассы по безработице.

Жильё. Самая дорогая аренда – в Таллине. Чтобы снять однушку в центре, понадобится €550–650, за пределами центра – €400–460. Апартаменты с двумя спальнями будут стоить €900–1 000 и €650–800 соответственно. Для Тарту цены чуть ниже: односпальные квартиры стоят в среднем €300–500, двуспальные – €500–750 в зависимости от местоположения. В Нарве цены ещё ниже: €200–250 и €300–350 соответственно.

Еда. На еду в Таллине в месяц уходит около €200–250 на человека (в основном питание дома). Цены на продукты невысокие в сравнении с другими европейскими странами. Пакет молока стоит около €0,75, хлеб – €0,5–1,0, дюжина яиц – €1,5, кило риса – €1,4, кило куриного филе – €5,8, кило говядины – €9,5. Килограмм овощей и фруктов обходится примерно в €1–2 (в сезон).

Выбор «быстрой еды» довольно широк. Начиная с кулинарии в супермаркетах, где можно взять вкусные сэндвичи по €1,3, мясные блюда (от €8,5 за кило), салаты (от €4,5 за кило), гарнир (от €1 за кило), и заканчивая McDonald’s (комбо-обед – около €6) и уличной едой (картофель фри, горячая сосиска и кофе либо пончики и кофе – €5).

В недорогом кафе плотный обед обойдётся в €7–9, в ресторане в центре счёт может доходить до €60. Чашка капучино стоит €2–3.

Транспорт и связь. Стоимость поездки в общественном транспорте варьируется в пределах €1,5–2,0, проездной на месяц обходится в районе €30. Владельцы ISIC Student и Scholar Card имеют скидку на поездки 50%.

Километр поездки на такси стоит €0,6 плюс за посадку €2,5. Литр бензина в среднем обходится в €1,2.

Услуги мобильной связи довольно недорогие в сравнении с другими странами ЕС. К примеру, оператор Elisa предлагает разговорные карты. Вариант Premium за €9 позволяет безлимитно звонить внутри сети, обеспечивает девять часов звонков на другие сети и один час в ЕС и Россию, даёт 100 SMS и 5 Гб интернета.

Развлечения. Стоимость билета в кино – €5–7, в театр – €12–30. Абонемент в фитнес-клуб стоит €40–55.

Сдача в аренду

Доходность. По данным портала Kinnisvara24, доходность от сдачи жилья в Таллине сильно зависит от района и варьируется в пределах 3,1–7,6%. К примеру, в Старом городе доходность обычно ниже, так как изначально квартиры стоят дороже. Выгоднее всего сдавать жильё в Ласнамяэ, но при этом риск «простоя» выше в отличие от центральных локаций.

Ставки. Ставки краткосрочной аренды в Таллине варьируются в пределах €20–120 в зависимости от района и качества жилья. В активный сезон цифра может вырасти в два раза.

Ставки краткосрочной аренды в Таллине варьируются в пределах €20–120 в зависимости от района и качества жилья. В активный сезон цифра может вырасти в два раза

Налоги

Условия зависят от конкретного случая.

1) Частное лицо сдаёт апартаменты частному лицу. Заполняя налоговую декларацию, собственник вносит суммы прибыли за предыдущий год, отталкиваясь от цены, прописанной в арендном договоре. Ставка – 20%. Из полученной базы можно вычесть 20%, списав их на расходы на содержание/улучшение жилья (необходимо подтвердить чеками).

В ближайшее время Министерство финансов планирует снизить данную ставку до 16%, чтобы мотивировать людей платить налоги, а также увеличить процент трат, которые можно вычесть из прибыли.

2) Частное лицо сдаёт недвижимость предприятию. В таком случае предприятие самостоятельно отчисляет с дохода, причитающегося владельцу, 20% в налоговый департамент. При этом вычесть из налоговой базы расходы, связанные с недвижимостью, нельзя.

Налоговый резидент Эстонии (тот, кто постоянно находился в стране больше 183 дней за предыдущие 12 месяцев), налоговую декларацию может не подавать, если доход за предыдущий год не превысил €6 тыс. Причём в данном случае речь идёт не только о прибыли с аренды, но и обо всех денежных поступлениях на ваши счета.

Как и когда платить. Задекларировать доходы за предыдущий год следует в период с 15 февраля до 30 апреля. Заполнить декларацию можно через личный кабинет на сайте налогово-таможенного департамента (НТД). Также можно выслать по почте или представить в виде бумажного документа в бюро обслуживания НТД. Внести оплату следует до 1 октября по реквизитам НТД – сделать это можно через личный интернет-банкинг или кабинет на сайте департамента.

Подробнее об уплате подоходного налога можно узнать на сайте налогово-таможенного департамента. Здесь же есть подробная информация о погашении задолженности.

Управляющая компания. Управляющие компании в Эстонии есть, берут они на себя стандартный список обязанностей: присмотр за жильём, контроль оплаты коммунальных счетов, поиск арендаторов, приём платежей, обсуждение бытовых вопросов с управлением дома и т. д.

Плата за услуги зависит от конкретной договорённости. Некоторые компании берут процент только с дохода от аренды – ставка в таком случае в среднем 10%. Другие организации назначают фиксированный платёж плюс, когда жильё снимают, берут дополнительный процент с прибыли.

Продажа недвижимости

Тенденции. Вопреки мировому пандемическому кризису, эстонский рынок недвижимости чувствует себя на удивление хорошо. Активность покупателей достигла максимума с 2006 года. Число сделок растёт, как и цены на квартиры, особенно в Таллине.

Число сделок с недвижимостью в Эстонии растёт, особенно в Таллине
Налоги. Налог при передаче собственности составляет 20% от разницы между стоимостью покупки и продажи. К примеру, если полтора года назад вы купили квартиру за €50 тыс., а продали за €70 тыс., налогооблагаемая база – €25 тыс. То есть заплатить придётся €4 тыс. Но есть ряд нюансов.

Налог платить не придётся в следующих случаях.

• Если объект – ваше основное место проживания и приобрели вы его более двух лет назад. Если речь о частном доме, размер прилегающего участка должен быть не больше 0,25 гектара, чтобы попадать под это правило.

Если часть дома вы использовали в коммерческих целях (к примеру, сдавали в аренду), налог нужно платить только с этой части (высчитывается по площади).

• Если объект приватизировали за соответствующие ценные бумаги, вернули после реформы собственности или после того, как противоправно отобрали в советское время. Если вопрос касается частного дома, прилегающая территория в данном случае должна быть не больше двух гектаров.

Особенности

• Из разницы между покупкой и продажей можно вычесть абсолютно все расходы на улучшение жилья, заключение сделки при покупке, налоги и т. д. Главное – чтобы на руках были все подтверждающие документы. Таким образом удаётся значительно снизить налоговую базу или вовсе свести налог к нулю.
• Если вы получили недвижимость в наследство, за исходную цену принимают €0. То есть при продаже придётся заплатить 20% со всей вырученной суммы, если не удастся доказать, что вы в этом объекте жили постоянно. Такая ситуация может сложиться и тогда, когда, к примеру, бабушка хочет поручить внучке продажу своей квартиры и оформляет на неё дарственную. Правильное решение в данной ситуации – оформить доверенность на продажу.
• Если в собственности несколько квартир и всеми вы владеете минимум два года, налог можно не платить только с одной, где вы жили постоянно.

При продаже недвижимости расходы на услуги нотариуса (порядка €150) продавец и покупатель обычно делят пополам. Госпошлину вносит покупатель.