Пустые площади: торговые центры переносят открытие

Открытие почти половины торговых центров, запланированное в этом году, перенесено на следующий, сообщили аналитики Knight Frank. Третий квартал рынок завершил с увеличением доли вакантных площадей. Однако пандемия ускорила развитие наметившихся еще до нее трендов: растет востребованность районных торговых центров, а также ЖК и офисов с площадью под ритейл.

Доля вакантных площадей в торговых центрах столицы увеличилась почти в 1,5 раза относительно 2019 года, подсчитали аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank. При том, что на этот год был заявлен рекордный за последние пять лет ввод торговых центров, открытие почти половины из них (49%) уже перенесено на следующий год.

Так, доля свободных площадей в новых торговых центрах столицы составляет 11%, и, согласно прогнозу аналитиков, этот показатель сохранится до конца года. Уровень вакансии в объектах, открытых в июле-сентябре 2020 года, — до 50%. Аналитики указывают, что это соответствует тренду последних лет — торговые центры с большой долей свободных площадей активно заполняются в течение первых лет работы. Общий уровень вакансии к концу квартала достиг 9,5%, что на 2,9 п.п. или на 43% больше значения III квартала 2019 года.

Старший аналитик отдела исследований рынка CBRE Екатерина Сизанова объясняет рост доли свободных площадей в III квартале закрытием помещений, где арендатору и арендодателю не удалось договориться по коммерческим условиям, а также отказом от наименее успешных локаций в рамках программ по оптимизации сетей.

По прогнозу аналитиков Knight Frank, трафик в российских торговых центрах вернется к докризисному уровню не ранее середины 2021 года, а по некоторым сегментам, к примеру, развлекательным центрам и кинотеатрам — не ранее конца 2021 года.

«Во-первых, определенные ограничения, связанные со сдерживанием распространения вируса, физически уменьшат «пропускную» способность объектов, во-вторых, покупательское поведение претерпит изменения: это и естественная осторожность после прошедших месяцев, и снижение покупательских возможностей, и переориентация на онлайн-шопинг», — объясняют эксперты консалтинговой компании.

По словам директора департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгении Хакбердиевой, 2020 год стал временем антирекордов относительно объемов ввода торговых центров. Она отмечает резкое снижение девелоперской активности из-за пандемии и экономического кризиса, а также тех ограничительных мер, которые влияют не только на ритейлеров, но и на собственников торговых центров.

«Если в период второй волны роста заболеваний коронавирусом в Москве и регионах не будут введены строгие карантинные меры, в 2021 году основной объем торговых центров, которые были заявлены, но не открылись в этом году, будет реализован», — считает эксперт. Екатерина Сизанова добавляет, что любое увеличение длительности мер социального дистанцирования, а также введение каких-либо ограничений на посещение общественных мест вызовут еще большее падение доходов бизнеса, заработной платы, занятости и потребления.

Аналитик департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield Евгения Сафонова также отмечает переносы сроков открытия торговых центров. Однако, по ее мнению, в Москве данный тренд еще не так ярко выражен, как в регионах России, поскольку в столице многие запланированные к вводу торговые центры в 2020 году могут открыться до 1 января — это объясняется тем, что большинство строящихся проектов находится на финальной стадии реализации.

«Пандемия скорректировала наш прогноз по новому строительству в Москве от начала 2020 года на 20% — по итогам года мы ожидаем ввод 230 тыс. кв. м торговых площадей, тогда как по регионам России прогноз был понижен почти на 50% — с 320 до 170 тыс. кв. м.», — говорит эксперт «Газете.Ru».

Аналитики Knight Frank прогнозируют, что в условиях ограниченного спроса и сниженной покупательской способности набирать популярность как у девелоперов, так и у потребителей будет районный формат торговых центров, предлагающих потребителям все необходимое в пешеходной доступности.

По словам Евгении Сафоновой из Cushman & Wakefield, сейчас в структуре нового строительства Москвы значительную долю (42% от всех торговых площадей на стадии строительства) занимают районные торговые центры. Средний размер арендопригодной площади строящегося ТЦ составляет 21 тыс. кв. м, в то время как средний размер такой площади существующего ТЦ в Москве — 40 тыс. кв. м. Строительство локальных торговых объектов оптимально в периоды нестабильности рынка — такой формат имеет лояльную аудиторию, а небольшие площади быстро заполняются арендаторами, обращает внимание Сафонова.

Екатерина Сизанова отмечает, что торговые центры трансформируются естественным путем в силу изменений потребительского поведения, а пандемия лишь усилила уже существующее процессы, в том числе давление онлайн-торговли. Поэтому потребителям все более интересны форматы так называемых community malls или районных ТЦ, а также культурно-досуговых центров, где помимо традиционных торговых операторов представлены операторы развлечений, еды и напитков, и прочие, ориентированные на получение впечатлений. Эксперт CBRE добавляет, что развитие продолжат и многофункциональные комплексы с доминирующей долей в виде офисов и жилья, где арендопригодная площадь ритейла будет составлять до 20 тыс. кв. м.

Об этом же говорит и Евгения Сафонова: по ее мнению, в ближайшее время мы увидим тренд на увеличение доли торговой составляющей в жилых комплексах. Сейчас девелоперы жилой недвижимости уделяют много внимания развитию сопутствующей инфраструктуры на первых этажах жилых домов и выделяют под это значительные площади.

Партнер Colliers International Анна Никандрова рассказывает «Газете.Ru», что сейчас почти все собственники и девелоперы концентрируются на том, как вернуть обратно покупателей, которые перешли в онлайн. Сложилась такая тенденция: некоторые категории ритейлеров, например, товары для дома и бытовая техника, в текущей ситуации находятся в более выигрышном положении, чем fashion-арендаторы. Некоторые девелоперы находятся в процессе разработки проектов по выводу самих ТЦ в онлайн-пространство как неких маркетплейсов, и насколько будет востребован такой формат у посетителей, можно будет оценить через какое-то время.